Come recuperare liquidità da un immobile- Vendere L'usufrutto o la nuda proprietà

 Con questi tempi di crisi dove nessuno riesce a comprare o affittare ....
a qualcuno è venuto in mente di adoperare strumenti di business poco conosciuti alle persone normali ma adoperati da sempre da audaci capitalisti.

Oggi è molto difficile accedere a un mutuo e anche se si riesce non si sa mai se si riuscirà mai a finire di pagarlo senza imprevisti.

Oggi la banca presta al massimo l'80% del valore della loro perizia e perciò bisogna avere in mano circa il 20-30 % in mano per poter accedere al mutuo più le spese di istruttoria e assicurazione bancaria e atto notarile.  

Oggi qualcuno  bypassa le banche....  

 Il venditore e l'acquirente si mettono d'accordo.

Il venditore di un immobile per abbassare il più possibile il prezzo di una proprietà invenduta vende il suo usufrutto tenendosi la nuda proprietà.

L'usufrutto può essere a vita (dell'acquirente) o decennale,ventennale,trentennale e cosi via...

Per esempio un usufrutto decennale e circa il 25% del valore complessivo dell'immobile.

Allo scadere con accordo tra le parti si può rinnovare estendere o comprare anche la nuda proprietà.

Non dimenticatevi mai che ogni proprietà è costituita da usufrutto e nuda proprietà 

Secondo quanto descritto nel Codice Civile, all’articolo 981, l’usufrutto è un diritto a godere della cosa altrui, fermo restando l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.

 

I diritti dell’usufruttuario

Ha il diritto di fare suoi i frutti naturali e civili  (art. 984 c.c.)

Può cedere il suo diritto  ( art. 980 c.c.) ma solo se non è vietato dal titolo costitutivo

può locare il bene o accendervi ipoteca. 

Quando si possiede il diritto di usufrutto di un immobile, esistono una serie di diritti garantite dal Codice Civile. Innanzitutto l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile, in quanto è in pieno possesso del bene in questione.

doveri dell’usufruttuario

 Nell'ambito degli obblighi gravanti sull'usufruttuario secondo l'art. 1004 c.c. vi rientrano le spese per la manutenzione ordinaria, la custodia e l'amministrazione del bene.

Molto più consistenti dei diritti sono i doveri legati all’usufrutto della casa. Innanzitutto, per quanto riguarda le imposte legate al possesso del bene immobile, è necessario pagare le spese per la manutenzione ordinaria e tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie.

Durante il periodo in cui si gode della casa, il proprietario deve utilizzare il bene nel migliore dei modi, fin dall’inizio, facendo dunque un inventario e prestare garanzia sullo stesso.

In caso di spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa, il proprietario dell’usufrutto deve garantirne il pagamento.

Inoltre, al termine degli anni previsti dal contratto di usufrutto, il beneficiario deve restituire l’immobile a chi ne detiene la nuda proprietà.

VENDITA DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DI USUFRUTTO 

Vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, mantenendo per sé l’usufrutto ossia il diritto di viverci per tutta la vita. A seguito della morte del venditore (usufruttuario), l’acquirente diventa pieno proprietario dell’abitazione.   I compratori solitamente sono soggetti che non hanno bisogno dell’immobile nell’immediato, ma desiderano investire i propri soldi o donare in futuro l’immobile ai propri figli. - 

A chi è consigliato: 

- a chi ha più di 60 anni e vuole garantirsi la possibilità di rimanere nella propria casa, ma godere del ricavato della vendita per integrare il proprio reddito; 

- a chi, raggiunta una certa età, non ha eredi; 

- a chi un urgente bisogno di denaro liquido. 

Tabella per il calcolo del valore dell'usufrutto
Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 100.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dal 1-1-2012 è del 2,50%), si ottiene così la rendita annua Euro 100.000 X 2,50% = euro 2.500. La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 61 anni) Euro 2.500 X 17,75 = Euro 44.375 (valore dell'usufrutto) e per differenza Euro 55.625 valore della nuda proprietà (100.000 - 44.375 = 55.625). 

Anni usufruttuario	Coefficiente di moltiplicazione	Anni usufruttuario	Coefficiente di moltiplicazione
da 0 a 20	31,75	da 64 a 66	16,00
da 21 a 30	30,00	da 67 a 69	14,25
da 31 a 40	28,25	da 70 a 72	12,50
da 41 a 45	26,50	da 73 a 75	10,75
da 46 a 50	24,75	da 76 a 78	9,00
da 51 a 53	23,00	da 79 a 82	7,25
da 54 a 56	21,25	da 83 a 86	5,50
da 57 a 60	19,50	da 87 a 92	3,75
da 61 a 63	17,75	da 93 a 99	2,00

Vendere la nuda proprietà per ricavare denaro per godersi gli ultimi anni della vita o estinguere dei debiti
Ecco come spogliarsi della nuda proprietà per assicurarsi un introito, mantenendo la possibilità di continuare a godere dell'abitazione.
Oppure per il compratore acquistare la nuda proprietà per concludere un buon investimento immobiliare di medio-lungo periodo con un esborso inferiore rispetto a quello per l’acquisto completo o un'investimento per il futuro dei propri figli.
Sono queste le due facce contrapposte della stessa operazione.
Il meccanismo si basa sul fatto che la piena proprietà di un immobile è suddivisa in due parti distinte, nuda proprietà ed usufrutto, ognuna delle quali può essere oggetto di distinti accordi contrattuali e concede determinati diritti al titolare.
In sostanza, chi compra la nuda proprietà lascia l'immobile nella disponibilità di chi lo vende per un numero di anni, o per tutta la vita (concedendo un diritto di usufrutto), in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.
L'operazione può quindi diventare un buon punto di incontro tra le esigenze di un investitore a medio-lungo termine e, per esempio, le persone di una certa età che possono, in tal modo, assicurarsi una certa somma di denaro per il resto della vita pur senza privarsi del godimento dell'immobile in cui vivono.
E ciò anche considerando che il pagamento del prezzo può essere concordato nella concessione di una rendita.
La vendita della nuda proprietà permette infatti di ottenere un forte sconto sulle imposte normalmente dovute in caso di acquisti immobiliari.
Infatti, la base imponibile (registro ipotecario e catastale) dell'operazione è data dal solo valore della nuda proprietà dell'immobile, che è significativamente ridotto rispetto al valore della piena proprietà in più questo tipo di vendita concede all'acquirente di godere degli sconti previsti per l'acquisto della prima casa.
Alcuni esempi:
Domanda:Ho una casa e non riesco più a pagare il mutuo
Risposta: Vendi la nuda proprietà ed estingui il mutuo, prima che la prende la banca.

D: Non riesco a vendere  il mio appartamento
R: A un prezzo basso puoi vendere la nuda proprietà e abitarci ancora dentro o vendere l'usufrutto a tempo determinato.

D: non mi fido ad affittare un mio appartamento
R: Vendi l'usufrutto per 10 anni o 15 anni, prendi i soldi in anticipo e chi ci vive paga un terzo di quello che avrebbe pagato in affitti mensili.

D: Non ho eredi e alla mia morte non voglio lasciare la casa ad estranei
R: Se sei anziano vendi la nuda proprietà e con il denaro ricavato goditi la vita o fai beneficenza o regalali a chi vuoi....

D:Voglio fare un investimento sicuro e nel frattempo aiutare qualcuno
R: Acquista la nuda proprietà per te o per i tuoi figli da una persona anziana magari sola e senza una pensione decente. (cosi gli cambierai il tenore di vita dei suoi ultimi anni)

D: non ho casa dormo in auto o nessuno mi affitta una casa...
R: Vendi l'auto e con il ricavato compra l'usufrutto di una piccola casa anche per pochi anni, ricordati che le spese di uso e di proprietà tipo imu sono a tuo carico.






Tabella usufrutto a tempo determinato

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